
Minh Thien Law xin được giới thiệu Bản tin pháp lý tổng hợp vắn tắt một số quy định, chính sách pháp luật có hiệu lực trong Tháng 8, ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực đất đai và bất động sản. Để biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ tới chúng tôi tại: ▪ Email: info@minhthienlaw.com ▪ Số điện thoại: 0913 865 900 ; 09 77 33 77 99 ▪ Địa chỉ: Tầng 19, P.1901, Saigon Trade Center, Số 37 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh |
Tháng 8 bắt đầu với hàng loạt các quy định quan trọng có hiệu lực với nổi bật là hiệu lực sớm của bộ ba Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, và Luật Nhà Ở. Theo đó, có thể kể đến chính sách miễn tiền sử dụng đất với đất dùng để xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng công trình cấp nước sạch, sử dụng làm bãi đổ xe; xử lý đối với đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày ba luật này có hiệu lực; bãi bỏ quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư; hay thay đổi đáng kể trong phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Thay vì có hiệu lực như dự kiến là từ ngày 01/01/2025, ba luật quan trọng bao gồm Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, và Luật Nhà Ở đã được đẩy sớm thời hạn có hiệu lực lên 4 tháng và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đồng thời, các quy định nổi bật của ba luật này cũng có hiệu lực theo đó, cụ thể như sau.
A. Bỏ khung giá đất, cấp “sổ đỏ” cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 và đất bị cấp sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024
Luật Đất Đai 2023 ghi nhận việc bỏ Khung giá đất, thứ đã tồn tại ở Luật Đất Đai 2013 và Bảng giá đất sẽ được công bố hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây, Bảng giá đất hàng năm giờ đây được trình bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và quyết đinh, sửa đổi, bổ sung bởi Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Các quy định khác của Luật này có thể kể đến như đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định như không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, và đã được Ủy ban Nhân dân cấp Xã xác nhận là không có tranh chấp thì có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Sổ đỏ). Đồng thời, nếu đất bị cấp sai thẩm quyền sau năm 2014, việc cấp Sổ đỏ vẫn là khả thi nếu không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
Những điểm nổi bật khác của Luật Đất Đai 2023 bao gồm cả việc bổ sung các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, ví dụ như sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất, sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch, đất làm bãi đỗ xe. Bổ sung các quy định dạng hơn về các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, hay chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, hoặc cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
B. Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đấu tư nước ngoài, giới hạn tỷ lệ đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, quy định định chi tiết các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 quy định một số điểm mới như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhưng thuộc trường hợp như có tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài dưới 50% vốn điều lệ thì có phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản như công ty trong nước. Hoặc điều kiện của công ty khi kinh doanh bất động sản còn bao gồm điều kiện bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu, hoặc công ty không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, hay bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, hay cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai giờ đây cũng không được vượt quá 5% giá bán. Người môi giới bất động sản cũng không được hành nghề tự do mà phải làm trong một công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thù lao, hoa hồng cho người môi giới bất động sản cũng phải được thanh toán qua hình thức chuyển khoản. Quy định nhận thanh toán qua ngân hàng cũng bắt buộc cho trường hợp chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hay dịch vụ bất động sản từ khách hàng. Đồng thời, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, phải công khai hàng loạt thông tin về bất động sản đó trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, và tại Website công ty, nếu có.
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 cũng quy định rõ ràng hơn về hợp đồng kinh doanh bất động sản khi phân loại 11 loại hợp đồng bất động sản (như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất,...) và 4 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản (gồm hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch, hợp đồng môi giới, hợp đồng tư vấn, và hợp đồng quản lý bất động sản) với mỗi loại hợp đồng cần có một số nội dung chính nhất định, đặc biệt các giao dịch bất động sản phải ghi đúng giá thực tế.
C. Định nghĩa căn hộ chung cư mini, bãi bỏ thời hạn sở hữu nhà chung cư
Luật Nhà Ở 2023 cũng đưa ra hàng loạt điểm mới như căn hộ chung cư mini (ví dụ nhà ở có từ 2 tầng trở lên với mỗi tầng thiết kế thành căn hộ riêng để bán hoặc cho thuê) sẽ được cấp sổ hồng khi đáp ứng một số điều kiện nhất định về phòng cháy chữa cháy, đường giao thông, quản lý vận hành. Nhà chung cư cũng không còn quy định về thời hạn sở hữu mà chỉ còn thời hạn sử dụng với thời hạn xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, các quy định mới về cưỡng chế di dời nhà chung cư xuống cấp, ưu đãi với nhà đầu tư nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công cũng là những điểm mới của Luật Nhà Ở 2023.
Bộ ba luật mới này khi có hiệu lực chắc hẳn sẽ tác động đáng kể đến thị trường bất động sản tại Việt Nam với những dấu hiệu được dự báo mang tính tích cực hơn so với luật cũ. Chính phủ cũng đang nhanh chóng xây dựng những Nghị định hướng dẫn nhằm bảo đảm tính thi hành của các luật này, bảo đảm cho tính thích ứng của thị trường bất động sản trong khuôn khổ các quy định của luật mới.
Xem nội dung bài viết trình bày theo hình thức ấn phẩm: Tiếng Việt | Tiếng Anh
Comentários